中古住宅を探していると、「旧耐震基準」「新耐震基準」という言葉を耳にすることがあると思います。
でも、「具体的に何が違うの?」「旧耐震の物件は買わない方がいいの?」と疑問に思う方も多いのではないでしょうか。
今回は、中古住宅購入を検討されている方に向けて、旧耐震基準と新耐震基準の違いや、中古リノベーションでできる耐震対策について、わかりやすく解説します。湘南エリアで中古住宅をお探しの方も、ぜひ参考にしてくださいね。
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【旧耐震基準と新耐震基準、何が違う?】
耐震基準とは、建物が地震に対してどれだけの強度を持つべきかを定めた基準のことです。日本では、大きな地震が起こるたびに建築基準法が改正され、耐震基準が強化されてきました。
◆ 旧耐震基準(1981年5月31日以前)
1981年(昭和56年)5月31日以前の建築確認で建てられた建物に適用される基準です。
• 想定する地震:震度5強程度の中規模地震
• 求められる性能:建物が倒壊しないこと
• 大地震への対応:明確な基準なし
当時の基準では、震度5強程度の地震で倒壊しなければOKとされていました。しかし、震度6以上の大地震については、明確な基準が設けられていませんでした。
◆ 新耐震基準(1981年6月1日以降)
1981年(昭和56年)6月1日以降の建築確認で建てられた建物に適用される基準です。
• 想定する地震:震度6強〜7程度の大規模地震
• 求められる性能:
– 震度5強程度の地震では、ほとんど損傷しない
– 震度6強〜7程度の地震でも、倒壊・崩壊しない
新耐震基準では、大地震でも「人命を守る」ことを最優先に、倒壊しない強度が求められるようになりました。
◆ なぜ1981年に改正されたのか?
1978年に発生した宮城県沖地震(マグニチュード7.4)で、多くの建物が倒壊し、28名の犠牲者が出ました。この地震をきっかけに、耐震基準の見直しが進められ、1981年に新耐震基準が施行されました。
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【旧耐震と新耐震、実際の地震ではどうだった?】
新耐震基準の有効性は、実際の大地震で証明されています。
◆ 1995年 阪神・淡路大震災(マグニチュード7.3)
• 旧耐震の建物:約30%が大破または倒壊
• 新耐震の建物:大破・倒壊は数%程度
新耐震基準で建てられた建物の多くは、大きな損傷を免れました。一方、旧耐震の建物は倒壊率が高く、多くの犠牲者が出ました。
◆ 2011年 東日本大震災(マグニチュード9.0)
東日本大震災でも、新耐震基準の建物は津波被害を除けば、倒壊はほとんどありませんでした。旧耐震の建物は、やはり倒壊や大きな損傷が目立ちました。
◆ 2016年 熊本地震(マグニチュード7.3)
熊本地震では、新耐震基準の建物でも一部倒壊するケースがありました。これは、2回の震度7の地震(前震・本震)が連続して発生したためです。ただし、旧耐震の建物と比べると、新耐震の建物の被害は圧倒的に少なかったことが確認されています。
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【旧耐震の物件は買わない方がいいの?】
「旧耐震の物件は危険だから避けるべき」と思われがちですが、一概にそうとは言えません。旧耐震の物件にもメリットがありますし、耐震補強を行えば安全性を高めることができます。
◆ 旧耐震物件のメリット
1. 価格が安い
旧耐震の物件は、新耐震の物件と比べて価格が安い傾向があります。湘南エリアでも、同じ立地・広さの物件なら、旧耐震の方が500万円〜1,000万円ほど安く購入できることがあります。
2. 立地が良い物件が多い
1981年以前に建てられた物件は、駅近や海沿いなど、人気エリアに多く残っています。立地を優先したい方にとっては、魅力的な選択肢になります。
3. 耐震補強で安全性を高められる
旧耐震の物件でも、適切な耐震補強を行えば、新耐震基準と同等、またはそれ以上の強度にすることが可能です。中古リノベーションと同時に耐震補強を行えば、コストも抑えられます。
◆ 旧耐震物件のデメリット
1. 住宅ローンの条件が厳しい
旧耐震の物件は、住宅ローンの審査が厳しくなることがあります。金融機関によっては、耐震基準適合証明書や耐震補強の計画書の提出を求められることも。
2. 住宅ローン控除が受けられない場合がある
住宅ローン控除を受けるには、耐震基準適合証明書が必要です。旧耐震の物件で証明書がない場合、控除を受けられません。ただし、購入後に耐震補強を行い、証明書を取得すれば控除を受けられます。
3. 地震保険料が高い
旧耐震の建物は、地震保険料が新耐震の建物より高く設定されています。耐震補強を行えば、保険料が下がることもあります。
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【耐震補強ってどんなことをするの?】
旧耐震の物件を購入する場合、耐震補強を行うことで安全性を大きく高めることができます。中古リノベーションと同時に行えば、工事費用も効率的に抑えられます。
◆ 主な耐震補強の方法
1. 基礎の補強
基礎にクラック(ひび割れ)がある場合や、無筋コンクリート基礎の場合は、鉄筋を入れて補強します。
〈費用の目安〉
50万円〜150万円
2. 壁の補強(耐力壁の追加)
建物の強度を高めるため、構造用合板や筋かいを使って耐力壁を追加します。壁の量とバランスが重要です。
〈費用の目安〉
1箇所あたり10万円〜30万円(数箇所必要)
3. 柱・梁の接合部の補強
柱と梁、柱と土台の接合部に金物を取り付け、揺れに対する抵抗力を高めます。
〈費用の目安〉
1箇所あたり3万円〜5万円(10〜20箇所必要)
4. 屋根の軽量化
重い瓦屋根を軽量な金属屋根に変更することで、建物の重心が下がり、揺れに強くなります。
〈費用の目安〉
100万円〜200万円
◆ 耐震補強の総額
一戸建ての場合、耐震補強にかかる費用は100万円〜300万円程度が一般的です。建物の状態や規模によって異なりますが、中古リノベーションと同時に行えば、足場や解体費用を共有できるため、コストを抑えられます。
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【耐震診断を受けてみよう】
旧耐震の物件を購入する前に、必ず「耐震診断」を受けることをおすすめします。耐震診断では、建物の現状の耐震性能を評価し、どの程度の補強が必要かを判断します。
◆ 耐震診断の流れ
1. 予備診断(書類調査)
建築年、構造、図面などから、おおよその耐震性能を推定します。
2. 現地調査
建物の基礎、壁、柱、屋根などを実際に調査します。
3. 診断結果の報告
建物の耐震性能を評価し、補強が必要な箇所と費用の目安を提示します。
◆ 耐震診断の費用
一戸建て:10万円〜30万円程度
マンション:5万円〜15万円程度
自治体によっては、耐震診断の補助金制度があります。湘南エリア(藤沢市、茅ヶ崎市、鎌倉市など)でも、補助金を活用できる場合があるので、購入前に確認してみましょう。
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【新耐震の物件でも油断は禁物】
新耐震基準の物件なら絶対安全、というわけではありません。以下のような点に注意が必要です。
◆ 建築後のメンテナンス状況
新耐震基準で建てられていても、その後のメンテナンスが不十分だと、耐震性能が低下している可能性があります。シロアリ被害、雨漏りによる柱の腐食、基礎のクラックなどがないか、事前に確認しましょう。
◆ 1981年〜2000年の物件は要注意
新耐震基準は1981年に施行されましたが、2000年にも建築基準法が改正され、木造住宅の耐震基準がさらに強化されました。1981年〜2000年の間に建てられた物件は、2000年以降の物件と比べて、やや耐震性能が劣る可能性があります。
◆ インスペクション(建物診断)を活用
新耐震の物件でも、購入前にインスペクション(建物診断)を受けることをおすすめします。構造、基礎、雨漏り、シロアリなどの状態を専門家がチェックし、安心して購入できます。
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【実際のお客様の事例】
〈Sさんご家族(30代夫婦・お子さま1人)の場合〉
「藤沢の海近エリアで、築40年(旧耐震)の戸建てを購入しました。新耐震の物件も検討しましたが、同じエリアだと予算オーバー。e・ミライフさんに相談したところ、耐震診断と耐震補強を提案してもらいました。
診断の結果、基礎と壁の補強が必要とのことで、リノベーションと同時に耐震補強を実施。費用は約200万円かかりましたが、新耐震基準と同等の強度になり、耐震基準適合証明書も取得できました。住宅ローン控除も受けられて、安心して暮らせています」
〈Mさんご夫婦(40代・DINKs)の場合〉
「茅ヶ崎で築35年(新耐震)のマンションをリノベしました。新耐震なので安心していましたが、念のためインスペクションを依頼。結果、共用部の外壁に一部クラックがありましたが、専有部分は問題なし。管理組合に大規模修繕の予定を確認し、安心して購入できました」
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【e・ミライフの耐震サポート】
e・ミライフでは、中古住宅購入からリノベーション、耐震補強まで、ワンストップでサポートいたします。
◆ 物件探しの段階から耐震をチェック
物件探しの段階で、建築年や耐震性能を確認。旧耐震の物件でも、耐震補強の費用を含めた総額で予算内に収まるかをシミュレーションします。
◆ 耐震診断士のご紹介
信頼できる耐震診断士をご紹介し、購入前に建物の状態を詳しく診断します。診断結果をもとに、補強の必要性や費用を明確にご提示します。
◆ リノベと同時に耐震補強
リノベーションと耐震補強を同時に行うことで、工事期間と費用を効率化。グループ会社のE・テクノ(工事部門)が、基礎補強、壁補強、接合部補強まで幅広く対応します。
◆ 補助金の活用サポート
湘南エリアの各自治体で利用できる耐震診断・耐震補強の補助金について、申請方法をサポートします。
◆ 耐震基準適合証明書の取得
耐震補強後、耐震基準適合証明書を取得し、住宅ローン控除や登録免許税の軽減措置を受けられるようサポートします。
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【まとめ:耐震基準を知って、安心の中古住宅購入を】
旧耐震基準と新耐震基準の違いを理解しておくことは、中古住宅購入の重要なポイントです。
• 旧耐震(1981年5月以前):震度5強程度を想定、大地震への基準なし
• 新耐震(1981年6月以降):震度6強〜7でも倒壊しない強度を確保
• 旧耐震でも、耐震補強で新耐震と同等以上の強度にできる
• 新耐震でも、メンテナンス状況やインスペクションで安全性を確認
旧耐震の物件は価格が安く、立地が良い物件も多いため、耐震補強を前提にすれば、賢い選択になります。
湘南エリアで中古住宅をお探しの方、「旧耐震の物件が気になるけど大丈夫?」「耐震補強ってどのくらいかかるの?」といった疑問があれば、ぜひe・ミライフにご相談ください。
耐震診断から耐震補強、そしてリノベーションまで、安心して長く住める住まいづくりを全力でサポートいたします!
