「新築だから安心」「新築なら何も考えずに住める」
そんなイメージで、新築建売住宅を検討されている方も多いのではないでしょうか。しかし、新築建売住宅には、購入前に知っておくべき「罠」がいくつか隠れています。
今回は、不動産業界のプロとして、新築建売住宅の落とし穴と、それを回避できる中古リノベーションのメリットを、e・ミライフが正直にお伝えします。
────────────────────────────────────────────────
【罠その①：思ったより高いトータルコスト】
◆ 表示価格はあくまで「建物価格」
新築建売の広告で見る価格は、多くの場合「建物本体のみ」の価格。実際に住むまでには、次のような追加費用が発生します。
• 外構工事：駐車場、フェンス、門扉など（100〜300万円）
• カーテン・照明器具：全部屋分（50〜100万円）
• エアコン工事：設置していない場合（50〜100万円）
• 登記費用・不動産取得税：物件価格の4％程度
• 仲介手数料：物件価格の3％+6万円
例えば、4,500万円の新築建売が、諸経費込みで住めるまでに5,000万円以上になるケースも。「思っていたより高くなった」という声をよく耳にします。
◆ 中古リノベならコミコミ価格で明確
一方、中古リノベは「物件価格+リノベ費用」で総額が明確。カーテンや照明もリノベに組み込めるため、追加費用の心配がありません。予算管理がしやすいのが大きなメリットです。
────────────────────────────────────────────────
【罠その②：間取りが選べない、自由度ゼロ】
◆ 「規格品」で作られた住まい
新築建売住宅は、コスト削減のために規格化された間取り、設備、仕様で作られています。
• 間取り：4LDKが主流だが、家族構成に合わないことも
• 収納：必要最低限で、使い勝手が悪い
• コンセントの位置・数：家電配置で不便を感じる
• 壁紙・床材：無難な普及品で、個性がない
実際に住んでみると「ここに棚が欲しかった」「ワークスペースがない」という不満が出ることも。しかし、もう変更できません。
◆ 中古リノベは「オーダーメイド」の住まい
中古リノベなら、間取りから設備まですべて自由設計。
• 家族構成に合わせた間取り
• 仕事用のワークスペース
• 趣味の部屋や収納室
• ペットと暮らすための工夫
• お気に入りの壁紙や床材
「自分たちらしさ」を大切にするなら、断然中古リノベがおすすめです。
────────────────────────────────────────────────
【罠その③：立地は郊外が主流】
◆ 便利な駅近はほとんどない
新築建売住宅は、土地代が安い郊外に集中しています。
• 駅まで徒歩20分以上
• バス便の本数が少ない
• スーパーや病院が遠い
• 子どもの学校までの距離がある
「車がないと生活できない」「将来売る時に不利」というリスクがあります。
◆ 中古物件は駅近・人気エリアが狙える
中古物件なら、人気エリアや駅近でも予算内で見つかります。
湘南エリアの例：
• 藤沢駅徒歩10分の3LDKマンション：2,500万円
• 鎌倉駅徒歩15分の戸建て：3,500万円
• リノベ費用を入れても4,000万円以下
駅近の立地は、資産価値も落ちにくく、将来売却する時も有利です。
────────────────────────────────────────────────
【罠その④：建築品質のバラツキ】
◆ コスト優先で作られた住宅
建売住宅は、短期間・低コストで大量に建てることが目的。そのため、品質が犠牲になるケースも。
• 断熱性能が最低基準で、夏暑く冬寒い
• 防音性が低く、音が筒抜け
• 外壁や屋根の耐久性が低い
• 10年後には大規模修繕が必要になることも
「新築なのに、こんなに光熱費がかかるの？」という声もよく聞きます。
◆ 中古リノベは性能をアップグレードできる
中古リノベでは、新築より高性能な住宅を実現できます。
• 断熱材を強化して光熱費削減
• 二重サッシで防音・断熱性向上
• 耐震補強で安全性アップ
• 太陽光発電や蓄電池を導入
新築より安く購入して、浮いた予算で高性能化。ランニングコストも抑えられるので、長期的にお得です。
────────────────────────────────────────────────
【罠その⑤：資産価値の急落】
◆ 購入後すぐに2割以上価値が下がる
新築住宅は、購入した瞬間から「中古」になり、資産価値が急落します。
たとえば：
• 購入時：5,000万円
• 5年後：約4,000万円（20％ダウン）
• 10年後：約3,500万円（30％ダウン）
もし転勤やライフスタイル変化で売却する場合、大幅な赤字になるリスクがあります。
◆ 中古物件はすでに価格が下がりきっている
中古物件は、すでに価値が下がった状態で購入するため、今後の下落幅が緙やか。
• リノベで内装や設備を新しくする
• 耐震補強で安全性を向上
• 立地が良ければ資産価値を維持
むしろ、リノベによって資産価値を高めることも可能です。
────────────────────────────────────────────────
【それでも新築を選ぶなら、ここをチェック！】
中古リノベをおすすめしますが、どうしても新築がいいという方もいらっしゃるでしょう。その場合は、次のポイントを必ず確認してください。
◆ チェックポイント
1. 総額を明確にする
• 外構工事の追加費用
• カーテン、照明、エアコンの費用
• 登記費用、不動産取得税、仲介手数料
2. 断熱・耐震性能を確認
• 断熱等級（最低でも4級以上）
• 耐震等級（耐震等級3以上）
• サッシの種類（二重サッシか？）
3. 立地の将来性
• 駅までの距離とアクセス
• 周辺の商業施設や学校
• 将来の開発計画
4. アフターサービス
• 保証期間と内容
• 定期点検の有無
• 不具合時の対応
────────────────────────────────────────────────
【まとめ：よい選択をするために】
新築建売住宅には、一見魅力的に見えても、気をつけるべきポイントが複数あります。
• 追加費用で総額が膨らむ
• 間取りや設備を選べない
• 立地が郊外に偏っている
• 建築品質が不安
• 資産価値が急落する
一方、中古リノベーションは：
• 総額が明確で予算管理がしやすい
• 自由設計で自分らしい住まいが実現
• 立地の選択肢が広い
• 性能をアップグレードできる
• 資産価値が安定
「新築がいいか、中古リノベがいいか」迷ったら、まずは両方のメリット・デメリットを比較検討してみることをおすすめします。
e・ミライフでは、新築と中古リノベの比較相談から、物件探し、資金計画、リノベ設計・施工まで、すべてワンストップでサポートします。
「新築か中古リノベか迷っている」「中古リノベの実例が見たい」という方は、まずはお気軽にご相談ください。きっと、あなたに最適な住まいの答えが見つかりますよ！
